Dispositif « Malraux »

Le dispositif Malraux est la seule niche fiscale qui échappe totalement au plafonnement de 10.000 € car placé hors champ d’application du plafonnement des niches fiscales.

La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques qui procèdent à des opérations de restauration immobilière directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle profite également aux personnes qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) lorsque le montant de la souscription sert en partie à financer de telles opérations.

Ces personnes doivent être fiscalement domiciliées en France et imposées à raison des revenus de l’immeuble restauré, dans la catégorie des revenus fonciers.

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) , soit, depuis le 14 juillet 2010, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap). Elle doit être déclarée d’utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé. La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel (sous réserve dans ce dernier cas que l’immeuble n’ait pas été originellement destiné à l’habitation).

Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant neuf ans. Lorsque la restauration porte sur un immeuble d’habitation, le contribuable prend l’engagement de le louer nu, à usage d’habitation principale du locataire.

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société, les associés doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société. Il en va de même lorsque l’immeuble est la propriété d’une SCPI.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt

- les charges de droit commun suivantes : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impositions, les frais de gestion  ainsi que la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;

- les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;

- les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique y compris les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble d’habitation réalisés ou non dans le volume bâti existant (travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou des parties communes, extension de superficies habitables…).

Les dépenses prises en compte sont celles supportées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée peut être prolongée lorsque les travaux sont interrompus ou ralentis par l’effet de la force majeure ou de découverte de vestiges archéologiques.

Ouvrent droit également à la réduction d’impôt les souscriptions de parts de SCPI dont 65 % au minimum servent exclusivement à financer des dépenses mentionnées ci-dessus et 30 % au minimum servent à financer l’acquisition d’immeubles mentionnés n° 2832. Le montant de la souscription doit être intégralement affecté dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

 

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est égale :

- pour les immeubles situés en ZPPAUP ou dans des Avap, à 22 % du montant des dépenses (le taux était de 27 % pour les dépenses payées en 2011 et de 30 % pour les dépenses payées jusqu’au 31-12-2010) ;

- pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé, à 30 % de ces mêmes dépenses (le taux était de 36 % pour les dépenses payées en 2011 et de 40 % pour les dépenses payées jusqu’au 31-12-2010).

Les mêmes taux sont applicables aux souscriptions de parts de SCPI, la réduction d’impôt étant calculée sur la fraction du montant de la souscription affectée au financement desdites dépenses.

Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

Cette limite est globale et s’apprécie en tenant compte au titre d’une même année des dépenses réalisées par le contribuable (directement ou par l’intermédiaire d’une société) et des souscriptions de parts de SCPI.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la réalisation de la souscription.

Elle fait l’objet d’une reprise en cas de rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou encore en cas de démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts.

Le dispositif « Malraux » ne peut se cumuler avec les dispositifs relatifs à l’investissement locatif et outre-mer (Scellier, Duflot, Robien, Censi-Bouvard)

II) Dispositif de Robien

Acquisition de logements entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2009

Engagement de location nue 9 ans

Loyers plafonnés

La base de calcul de l’amortissement initial est constituée par le prix d’acquisition du logement, majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits de mutation et/ou TVA.

Pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 (dispositif « Robien recentré »), le taux de l’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les deux années suivantes.

Montant de la réduction d’impôt :

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2006 (dispositif « Robien classique »), le taux de l’amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2,5 % les quatre années suivantes.

A l’issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou en cas de changement de titulaire de bail.

Le total des déductions peut donc représenter 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement ou, s’agissant des souscriptions de parts de SCPI, 50 %, 57,5 % ou 65 % de 95 % du montant des versements.

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